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좋은 건설사(시공사) 선정 방법

작성자
주식회사 백송
작성일
2020-08-25 09:12
조회
562

【건설사(시공사) 선정방법】

좋은 건축사를 만나는데 이어 총 사업비의 약 80% 이상을 차지하는 건설사의 선정은 매우 중요하다 할 수 있습니다.

12,000여 종합건설사 중 대형 건설사는 인지도나 신용도가 알려져 있는 반면, 중소 건설사는 상대적으로 정보가 적어 시공사 선정에 어려움이 있겠지만

우선적으로 부실업체, 페이퍼컴퍼니, 면허대여업체 등을 가려낸 후, ‘제값주고 제대로 시공토록 한다’는 원칙하에 합리적인 공사비를 제시한 시공사를 선정해야 합니다.

‘싼게 비지떡’ 이라는 말처럼 저렴한 공사비로 건축물을 짓는 것은 부실시공, 분쟁 등의 씨앗을 안고 시작하는 것과 같기 때문입니다.



시공사 선정시 참고 기준
체크 포인트 체크사항 및 확인방법
건설업 등록
및 실적 확인

건설사로부터 건설업등록증 및 건설업등록수첩을 제출받아 확인

대한건설협회 홈페이지 ‘건설업체 검색’창에서 직전년도의 시공능력 평가액 및 공종별 실적 확인

기술자 현황
확인

건설공사 계약체결전에 한국건설기술인협회가 발급한 ‘건설 기술자 보유증명서’를 건설사로 부터 제출받아 확인

건축공사업(기술자 5인 이상), 토목건축공사업(12인 이상)

계약체결전 현장에 배치될 기술자(현장소장) 파악 및 면담

필요시 한국고용보험원에서 발급한 현장대리인(건설기술자)의 고용 보험가입확인서를 제출받아 확인

건설업등록증 대여업체는 기술자를 상시보유 하지 않거나 기술자로부터 자격증을 대여받는 경우가 많음

계약일 현재
착공 현황

기술자 수 대비 착공건수가 과다한 업체는 건설업등록증 대여 의심 업체이므로 확인필요

기술자가 5명인 건설사의 경우, 기술자 중복 배치를 감안 하더라도 15개 이상 착공한 업체는 건설업등록증 대여 의심업체임(착공건수가 10건만 되어도 철저한 확인 필요)

사무실 및
대표자

시공사의 사무실을 방문하여 임차계약서 등 확인 필요

건설업체 등록요건에 사무실 보유 면적규정이 없어 부실업체(페이퍼컴퍼니)는 사무실이 제대로 없는 경우가 많음

건설업등록증 대여업체는 사무실과 대표자를 짧은 기간에 수차례 변경하는 경우가 많음

제재현황
파악

대한건설협회가 발급한 ‘건설산업기본법에 의한 제재처분 확인서’ 제출받아 확인

영업정지, 과징금, 벌금, 등록말소 등 제재여부 파악

영업정지 기간중이거나 등록말소된 경우 공사를 수주할 수 없음

기 타

대표자 면담 등을 통해 경영마인드, 경험, 투명성 등 판단

지명원 및 대한건설협회 홈페이지에서 경영상태 및 공사실적 파악

대한건설협회 홈페이지에서 협회 회원 가입여부 확인 가능

공사비가 저렴하거나 이윤이 거의 없는 건설사 유의

필요시 건설사가 기 시공한 건축물의 건축주 의견 청취

【건축물 철거 및 멸실신고】

공사 착공전에 건설회사를 선정해야 하며, 공사 착공 신고시 건설회사의 건설업 등록증, 사업자 등록증 등의 서류가 필요합니다.

건축허가를 받았거나 신고를 한 건축물을 철거하려는 건축주는 철거예정일 7일 전까지 건축물철거·멸실신고서에 해체공사계획서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 합니다. 철거 전문업체에서 일반적으로 대행합니다.


이 경우 철거 대상 건축물이 석면조사 대상 건축물에 해당하는 때에는 기관석면조사 결과 사본을 추가로 첨부하여야 합니다.


해체공사 계획서에 포함할 사항

층별·위치별 해체작업의 방법 및 순서

건설폐기물의 적치 및 반출 계획

공사현장 안전조치 계획

【공사계약 및 유의사항】
건설공사의 계약은 기본적으로 정부가 고시한 「민간건설공사 표준도급계약서」를 사용하여 계약합니다.

「민간건설공사 표준도급계약서」는 민간 건설공사 계약에 있어서 명확하지 않은 계약내용으로 많은 분쟁이 발생함에 따라

국토교통부가 민간 발주자(건축주)와 건설사간 상호 대등한 입장에서 공정한 계약을 체결 및 이행하도록 하기 위해 고시한 표준계약서입니다.

민간건설공사 표준도급계약서(국토교통부 고시 제2018-503호)

원활한 시공과 분쟁소지 최소화를 위해서 계약내용을 꼼꼼히 체크하여야 합니다. 계약서 내용은 향후 분쟁발생시 법적 판단근거가 되기 때문입니다.

표준계약서로 약정할 수 없는 특약사항이나 자재품명 지정 등 건축주가 지정하고 싶은 사항은 별지 계약특수조건에 추가할 수 있습니다.

공사계약 후 대금지급 조건 등 여러 문제가 발생할 수 있으므로 다음사항을 체크해 볼 필요가 있습니다.


건설공사 계약시 유의할 사항
유의사항 기대효과

계약시 공사도면과 공사비의 세부 내역서 첨부

누락여부, 공사범위 확인

자재의 종류나 등급, 단가, 시공방법, 시공 범위 등 구체적 기재(필요시 자재 상표명까지 기재)

재료의 적정사용여부 확인

공사금액, 지급시기, 부가가치세 포함 여부, 지체상금률 등 명기

공사비를 평당단가 또는 1식단가 기준으로 작성시 분쟁 우려 있음

건축주와 시공업체간의 상호신뢰 관계형성

계약금(선급금), 중도금, 잔금 등 공사비 지급일 및 공정률(기성금)에 의한 지급조건 명기

공사한 만큼 공사비 지급하여 공사 진척사항 확인

설계변경 등 계약금액조정 조건 확인

설계도서가 현장과 상이할 경우 설계변경 등을 통하여 상호 이해관계 확립

전기, 수도, 가스 등의 인입비용, 위법발생시 이행강제금, 인허가 비용 등 부담 주체 명기

분쟁소지 사전 방지

공사계약 해제 조건 명기

상호 신뢰관계가 무너질 경우 법적분쟁을 사전에 차단

하자보수보증서 제출

공사부분에 대한 분쟁해소
출처 : 대한건설협회( http://cais.cak.or.kr/ )